去年下半年以來，受多重因素影響，房地產市場出現(xiàn)下行態(tài)勢。今年以來，各方共同努力持續(xù)穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期，樓市呈現(xiàn)企穩(wěn)復蘇態(tài)勢，目前市場分化趨勢明顯。
近日，國務院金融委召開專題會議提出，關于房地產企業(yè)，要及時研究和提出有力有效的防范化解風險應對方案，提出向新發(fā)展模式轉型的配套措施。隨后，中國人民銀行、中國證監(jiān)會、中國銀保監(jiān)會、國家外匯管理局等部門也相繼釋放積極信號。專家認為，國務院金融委和相關部門的表態(tài)及即將出臺的相關舉措，對于穩(wěn)定房地產市場預期，推動市場平穩(wěn)健康發(fā)展都將起到重要支撐作用。
不對稱復蘇格局顯現(xiàn)
近日，國家統(tǒng)計局發(fā)布2月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況。據(jù)國家統(tǒng)計局城市司首席統(tǒng)計師繩國慶介紹，一線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格環(huán)比上漲，二三線城市環(huán)比持平或下降；一二線城市商品住宅銷售價格同比漲幅回落或持平，三線城市同比下降。
國務院發(fā)展研究中心市場經濟研究所副研究員王瑞民認為，2月份70個大中城市房價數(shù)據(jù)表明市場總體有回暖跡象。一線城市房地產市場是全國市場風向標，一線城市回暖，有望逐步帶動二三線城市房地產市場企穩(wěn)。
貝殼研究院首席市場分析師許小樂認為，2月份市場價格呈現(xiàn)不對稱復蘇的格局。一線城市價格修復超過二三線城市，北京、上海二手房價格指數(shù)環(huán)比漲幅均擴大，廣州止跌轉漲，深圳跌幅縮??；二三線城市二手房價格仍環(huán)比下跌。70城新房價格平均環(huán)比跌幅較1月份略有擴大，主要受二三線城市樓市復蘇力度不足影響。
合理需求仍待釋放
中國人民銀行日前公布的2月份金融數(shù)據(jù)統(tǒng)計報告顯示，住戶部門中長期貸款同比減少459億元。業(yè)內人士普遍認為，這反映出居民購房消費意愿不高。同時也表明，促進房地產市場的平穩(wěn)健康發(fā)展，仍需進一步釋放合理住房需求。
今年以來，不少城市從滿足購房者合理住房需求出發(fā)，根據(jù)實際情況出臺或調整具體調控措施。包括放寬限購、取消“認房又認貸”、降低首付比例、提高公積金貸款額度、給予購房補貼、為人才購房提供支持等。
王瑞民認為，當前房地產市場風險尚未完全出清，部分企業(yè)紓困仍在進行中，行業(yè)仍在深度調整期，市場信心修復尚需時日。在一些城市房價上漲預期轉弱的情形下，投機性購房的“假性”需求迅速退出，剛需群體轉向“觀望”，銷售量收縮。需要政策暖風幫助修復市場信心，避免出現(xiàn)房地產市場硬著陸風險。
許小樂認為，一線城市住房需求相對充足，在信貸支持下，市場預期修復較快；而二三線城市購房需求相對不足，同時多數(shù)三線城市庫存壓力較大，市場預期修復較慢。雖然今年以來降首付、降低落戶門檻、發(fā)放購房補貼等政策主要集中在二三線城市，但政策產生效果尚需一定時間，且應進一步有效激發(fā)住房需求釋放。此外，需求端信心尚未完全恢復。3月份以來部分城市疫情反復，也給市場帶來不確定性。
國家統(tǒng)計局新聞發(fā)言人付凌暉表示，房地產市場運行出現(xiàn)了積極變化，下行態(tài)勢得到了減緩。從房地產生產指數(shù)來看，前兩個月房地產生產指數(shù)同比下降，但降幅在收窄?！墩ぷ鲌蟾妗诽岢觯瑘猿址孔邮怯脕碜〉?、不是用來炒的定位，支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，“我們相信房地產市場平穩(wěn)發(fā)展還是有基礎、有條件的”。
政策暖風助市場預期穩(wěn)定
近日，多個部門對房地產市場運行作出表態(tài)。央行表示，“防范化解房地產市場風險”；銀保監(jiān)會表示，“積極推動房地產行業(yè)轉變發(fā)展方式，鼓勵機構穩(wěn)妥有序開展并購貸款，重點支持優(yōu)質房企兼并收購困難房企優(yōu)質項目”；證監(jiān)會表示，“積極配合相關部門有力有效化解房地產企業(yè)風險”；國家外匯管理局表示，“配合有關部門促進房地產市場健康穩(wěn)定發(fā)展”。
招聯(lián)金融首席研究員董希淼認為，未來應進一步調整優(yōu)化房地產金融政策，滿足房地產企業(yè)正常融資需求和合理住房消費需求。目前，在流動性較為充裕、資金成本下降等情況下，應支持地方政府和金融機構對房地產金融政策特別是住房信貸政策進行調整。
更重要的是，要進一步探索房地產新的發(fā)展模式，堅持租購并舉，加快發(fā)展長租房市場，推進保障性住房建設。金融機構應以此為契機，加快優(yōu)化房地產金融業(yè)務結構，研發(fā)創(chuàng)新面向住房租賃市場的產品和服務，加大對住房租賃市場的支持和服務力度。
許小樂認為，房企風險的化解，需要政府、房企、金融機構協(xié)同，使資金、資源在行業(yè)內重新配置，也應創(chuàng)造讓部分房企有序退出或轉型的條件。
日前，財政部有關負責人在回答媒體關于房地產稅改革試點有關問題時表示，“房地產稅改革試點依照全國人大常委會的授權進行，一些城市開展了調查摸底和初步研究，但綜合考慮各方面的情況，今年內不具備擴大房地產稅改革試點城市的條件”。
業(yè)內人士認為，市場調整階段房地產稅試點擴大的方案和節(jié)點廣受關注，財政部此番表態(tài)對于平穩(wěn)市場預期有十分積極的作用。（記者亢舒）
