首輪集中供地告一段落 房企分化料進(jìn)一步加劇
在首批宣布開展“兩集中”土地出讓的22個(gè)城市中，20個(gè)城市已發(fā)布首輪地塊出讓結(jié)果。在“限地價(jià)、競(jìng)自持、限房?jī)r(jià)”的政策引導(dǎo)下，多數(shù)城市實(shí)現(xiàn)了“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”的政策目標(biāo)。從房企的角度看，資金實(shí)力強(qiáng)的企業(yè)獲得更多拿地機(jī)會(huì)，行業(yè)分化將進(jìn)一步加劇。
穩(wěn)定樓市預(yù)期
中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至目前，全國(guó)第一階段集中供地基本告一段落，22個(gè)城市中已有20個(gè)城市成交了第一批土地，包括北京、天津、沈陽(yáng)、長(zhǎng)春、無(wú)錫、杭州、福州、廈門、廣州、深圳、重慶、青島、南京等城市。第一批地塊合計(jì)成交額達(dá)8700億元。
在首輪集中供地的城市中，多數(shù)地區(qū)對(duì)出讓地塊設(shè)置了商品住宅銷售限價(jià)，對(duì)穩(wěn)定房?jī)r(jià)起到重要作用。作為土地市場(chǎng)的一項(xiàng)重大改革，“兩集中”制度有助于穩(wěn)定樓市預(yù)期。從目前情況看，部分熱點(diǎn)地區(qū)出現(xiàn)高溢價(jià)率成交地塊，同時(shí)部分城市出現(xiàn)地塊流拍情況。總體而言，多數(shù)城市實(shí)現(xiàn)了“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”目標(biāo)。其中，濟(jì)南共有6宗地塊流拍，集中在高新、章丘和萊蕪，主要在于出讓條件嚴(yán)苛，且位置較為偏遠(yuǎn)。
據(jù)克而瑞研究中心監(jiān)測(cè)，截至目前，22個(gè)城市首輪集中供地公告均已發(fā)布，第二、第三批地塊供應(yīng)多集中在7月份。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出，總體看，資金實(shí)力較強(qiáng)的企業(yè)將獲得更多拿地機(jī)會(huì)，而資金壓力較大的企業(yè)可能面臨更大的沖擊，行業(yè)分化將進(jìn)一步加劇。
中信建投證券指出，從實(shí)際拍地結(jié)果看，房企參拍熱情高，熱點(diǎn)城市不少地塊達(dá)到限價(jià)，規(guī)模房企在競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)質(zhì)地塊和大型綜合體地塊中優(yōu)勢(shì)較為明顯。隨著未來(lái)對(duì)開發(fā)商的綜合開發(fā)及運(yùn)營(yíng)能力要求越來(lái)越高，具備相關(guān)優(yōu)勢(shì)的房企將持續(xù)勝出。
查處資金違規(guī)入市
近期，針對(duì)“涉房”類融資產(chǎn)品的審核較為嚴(yán)格。
天風(fēng)證券研報(bào)顯示，房地產(chǎn)行業(yè)融資環(huán)境收緊，不少房地產(chǎn)企業(yè)的ABS（資產(chǎn)支持證券）產(chǎn)品終止審核。5月25日，上交所債券項(xiàng)目信息平臺(tái)披露，26只ABS產(chǎn)品為“終止”審核狀態(tài)。這批ABS合計(jì)擬發(fā)行金額超過(guò)1500億元，規(guī)模創(chuàng)今年以來(lái)新高。其中，房地產(chǎn)公司、城投集團(tuán)、文旅地產(chǎn)開發(fā)公司等企業(yè)是上述ABS的融資主體。
同時(shí)，監(jiān)管部門針對(duì)銀行資金違規(guī)進(jìn)入樓市的查處力度和范圍進(jìn)一步加大。6月8日，北京銀保監(jiān)局網(wǎng)站顯示，4家銀行因涉及個(gè)人消費(fèi)貸、個(gè)人經(jīng)營(yíng)性貸款嚴(yán)重違反審慎經(jīng)營(yíng)規(guī)則等問(wèn)題被罰，其中涉及廣發(fā)銀行、浦發(fā)銀行、招商銀行及郵儲(chǔ)銀行的在京分支機(jī)構(gòu)。上述機(jī)構(gòu)已被責(zé)令整改并嚴(yán)肅問(wèn)責(zé)有關(guān)責(zé)任人員。
業(yè)內(nèi)人士指出，近年來(lái)，監(jiān)管部門高度重視“房住不炒”政策貫徹執(zhí)行情況，持續(xù)開展信貸資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管檢查工作。有關(guān)部門將進(jìn)一步加強(qiáng)信息共享和聯(lián)合懲戒。
豐富調(diào)控方法
部分城市持續(xù)強(qiáng)化樓市調(diào)控力度，豐富調(diào)控方法。供應(yīng)端將以規(guī)范市場(chǎng)秩序?yàn)橹鳎枨蠖顺掷m(xù)控制炒房，對(duì)剛需購(gòu)房則維持優(yōu)惠力度。
據(jù)天風(fēng)證券監(jiān)測(cè)，繼5月上旬中國(guó)建設(shè)銀行深圳市分行上調(diào)房貸利率后，其他四大行相繼跟進(jìn)，宣布上調(diào)房貸利率。安居型商品房貸款利率則維持不變。另外，成都市住建局為提高二手住房市場(chǎng)信息透明度，促進(jìn)市場(chǎng)理性交易，建立了二手住房成交參考價(jià)格發(fā)布機(jī)制，并發(fā)布部分住宅小區(qū)二手住房成交參考價(jià)格，成為繼深圳之后第二個(gè)發(fā)布二手房參考價(jià)的城市。
“除了發(fā)布調(diào)控政策城市自身房地產(chǎn)市場(chǎng)，周圍地區(qū)樓市也會(huì)受到影響。”環(huán)京某地產(chǎn)公司相關(guān)負(fù)責(zé)人對(duì)中國(guó)證券報(bào)記者表示，“熱點(diǎn)地區(qū)嚴(yán)控房地產(chǎn)市場(chǎng)炒作，周邊地區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)也難炒作。比如，環(huán)京地區(qū)的樓市熱度基本跟著北京地區(qū)的節(jié)奏走。”
從房企的角度看，“三道紅線”將深刻改變企業(yè)的經(jīng)營(yíng)行為。不少企業(yè)加速推出“降檔”舉措，過(guò)去以高預(yù)期、毛利率為主的投資風(fēng)格將發(fā)生改變，行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)率將下降。融資端收緊或令企業(yè)間分化加劇。
