經營貸置換按揭貸：危險的套利游戲
“您可以先湊錢全款買房，之后將房子抵押給銀行，辦理經營貸，用經營貸把之前湊的錢還了。這樣您慢慢還經營貸，它的利率比商業房貸低得多，可以省上百萬利息呢。”家住北京朝陽區太陽宮街道的張先生接到某擔保公司業務員的電話，頗為動心。
張先生準備換購西城區的學區房，而二套房商貸利率約為5.7%,月供太高了。接到“推銷電話”的張先生一打聽，通過經營貸曲線購房、付房貸的方式正隨著樓市升溫而重新活躍起來。
中國證券報記者調研發現，盡管監管部門嚴查信貸資金違規流入樓市，但在多項中小微企業優惠貸款政策出臺后，經營貸款利率與按揭貸款利率出現明顯“倒掛”,用經營貸置換按揭貸的套利空間隨之產生，相關中介公司甚至對購買殼公司等服務明碼標價。
利息能省近百萬元
張先生說，讓他心動的是：同樣是500萬元貸款，以房產作抵押的經營貸利率最低可到3.85%,按經營貸最多貸20年計算，總共支付利息約為218萬元。而以北京市首套房計算，如果貸款20年，總共需支付利息約為305萬元，二套房的話，則總共需支付利息339萬元。
張先生是購買二套房，若從銀行辦理按揭貸款的金額很低，而經營貸則能貸到更多。根據現行政策，北京市二套房只能貸款40%,五環內房屋評估價超過468萬元則屬于非普通住宅，只能貸款兩成。
據北京某擔保公司業務員席經理介紹，房抵經營貸指公司法人或股東以名下房產作為抵押，向銀行申請用于公司經營用途的貸款。“經營貸能貸出房屋評估值的七成，我們能辦到的利率為3.85%至4.35%,還款方式有先息后本、等額本息、自主月供。月供壓力大的可以選擇先息后本這種方式。”
在辦理抵押經營貸的流程方面，席經理說，首先是把張先生“包裝”成一個小企業主。“銀行要求公司必須成立一年以上，且沒有涉及法律訴訟。我們公司也提供殼公司購買服務，買一個成立一年以上的公司，價格在12000元左右，申請貸款所需的企業材料也由我們來準備。另外，我們公司的收費標準是放款額度的2%.這樣算下來，500萬的貸款額，客戶成本在12萬以內，相比省下來的上百萬利息，還是很劃算的。”
對于張先生擔心銀行是否會批貸的問題，席經理說：“銀行只看公司和房產抵押，沒有流水和經營也沒關系，畢竟貸款就是為了公司經營。”
中國證券報記者從某股份制銀行北京分行的一位徐姓客戶經理處了解到，該行個人經營貸業務并無公司需成立一年以上的規定。“一般情況，無貸款的住房可以抵押辦理房屋評估價七成的貸款。有房貸的則在房屋評估價基礎上打七折后，再減去未結清房貸來辦理貸款，但貸款最多不能超過500萬元。”
徐經理介紹，該行個人經營貸利率為4.15%至5.2%,貸款利率取決于銀行對個人征信的評估情況，貸款期限最多為20年，5至7年內必須歸還一次全部本金，然后再次放款。
經營貸能貸到更多的錢，還款利率還低不少，著實打動了不少像張先生這樣的購房人。不過，現在銀行也在加強貸前審查方面的管控，多家銀行強調“KYC”（了解你的客戶）原則。渤海銀行相關負責人在接受中國證券報記者采訪時稱，將在業務前端即了解業務風險點、風險防范措施、用途情況，根據行業和客戶特點，加強業務管控管理，前置風險模式。
齊魯銀行相關負責人在接受中國證券報記者采訪時也說，該行要求盡職調查客戶貸款實際用途，嚴禁辦理違規用途業務，從源頭規避客戶違規或不按個人借款合同約定使用貸款的風險隱患。
但業內人士坦言，資金流向的確難以精準監控，經營貸實際用途有不少空子可鉆。
屢禁不止為哪般
經營貸曲線流入樓市屢禁不止，源于各方均有利可圖和銀行難以有效監控。業內人士分析，從購房者角度看，包裝成小企業主的成本很低，市面上的抵押經營貸款門檻不高、手續簡便、利率低，相對于房貸利率確實存在套利機會。從擔保公司和銀行的角度看，擔保公司賺取擔保費、手續費等，顧客越多越好。銀行是落實支持小微企業政策，而且從資產質量看，住房按揭貸款不良率較低，對銀行來說，經營貸實際用于買房既安全又完成了所謂的考核。
“貸款資金是受托支付，我們會將資金直接打給客戶的交易對手方，但如果對方拿到錢之后再轉幾手，就很難追溯了。我也經手過一些賬戶，很明顯是別行資金的收款戶，是用來周轉的，常?？吹綆装偃f的流水來了就走。一旦轉走了，我們追不到錢的流向，各個環節都有理由推卸責任。”徐經理稱。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進介紹，國有大行的審核都比較嚴，一般都會核查經營貸資金的流向情況，有的銀行在貸款放出后半年內會去實際經營地調查貸款情況。“資金流向監測確實有難度，如果是在本行內周轉，系統可以看到資金流向，但如果通過多家銀行轉手，甚至取現操作，銀行就很難查到流向了。”
“很多個體經營戶自己的錢和公司的錢是分不清的。實際經營的企業，只要是按照規定獲得的貸款，最后用于還房貸還是用于企業經營，往往也很難分清。”嚴躍進說。
經營貸被挪用于購房不僅存在法律風險，也可能給貸款人造成損失。中國郵政儲蓄銀行研究員婁飛鵬認為，經營貸款一般期限較短而住房按揭貸款期限較長，存在期限錯配風險。而抵押經營貸流入樓市往往不是真實的購房需求，主要用于炒房或者套利，不利于化解房地產價格泡沫。
“灰色產業鏈”圍剿進行時
雖然通過經營貸買房能省下不少錢，但張先生也擔心這么做會帶來一些不必要的麻煩甚至風險。事實上，一直以來，信貸資金違規流入樓市都是監管部門緊盯重點，相關罰單也層出不窮。
“監管嚴查銀行資金違規流入樓市的態度很明確。這需要綜合施策。”光大銀行金融市場部分析師周茂華建議，一是強化監管，引導金融機構健全制度，梳理業務流程，壓縮各環節主體責任；二是建立征信系統，對違規使用經營貸的個體記入征信黑名單，并采取必要處罰等；三是借助信息技術提升貸后管理的效率。
對于監管不力的銀行，監管部門則開出了罰單。比如，銀保監會今年1月披露的罰單顯示，廈門銀行因個人經營性貸款資金被挪用流向房地產領域被廈門銀保監局罰款20萬元；西安銀行因個人經營性貸款用途管控不嚴，資金流入房地產領域被陜西銀保監局罰款32萬元。
目前，監管部門、銀行對經營貸違規流入樓市的監控力度在增強。上述齊魯銀行相關負責人說，該行著重加強數據模型和技術防控能力建設，建立貸后資金流向的監測預警機制，把“個人貸款資金流入房地產、小貸公司、其他投資公司”“貸款資金回流”“多名借款人貸款發放后資金轉入同一賬戶”“同一人為多個不同借款人賬戶代為還款”作為常規系統模型部署到相關系統中，對每月新發放的個貸業務資金流向進行及時監測，發現可疑信息時向相關機構發出預警，督促分支機構強化責任意識，將資金用途管理真正落實到位。
監管部門同樣通過大數據等技術手段加強監控。中國證券報記者從臺州銀保監分局獲悉，該局開展大數據監測，對信貸資金借道他行渠道流入房市進行建模排查，重點對企業是否借金融支持復工復產“搭便車”,獲得低息貸款后通過企業法定代表人、主要股東等關聯人間接流入房市的行為進行全面摸排。
嚴躍進表示，無論以何種方式申請貸款都需要有一個貸款用途。如果是經營貸，最終必須流入到一個企業的經營過程中。銀行應嚴格審核貸款意圖是否真實，以及貸后是否真的用于企業經營。
張先生說，如果真的因為辦經營貸來還房貸而影響了個人征信，以后工作、生活方方面面都會受到不利影響，就很不劃算了。
