大西北網5月9日訊 據鑫報報道：蘭州市民一定注意到，近年來，隨著秦王川新區納入國家發展戰略，以及大批國內外品牌企業的進入，蘭州城市建設及房地產開發快速進入了更高層次，其重要標志之一就是城市綜合體的大量涌現，以城市綜合體為最高形式的商業地產發展如火如荼，土地供應全面趨向綜合用地，標志著蘭州已進入“綜合體”開發時代。鑫報經濟分析師程里安指出，10余年來，蘭州城市的開發模式僅局限在零散的一個樓盤、一個小區的開發模式，如今已在悄然轉變，隨之而來的是一個區域一個板塊的大開發時代的到來。蘭州盆地正在按照四版規劃藍圖，突破兩山一河的地域局限，向西北兩翼突圍，形成新一輪的大蘭州開發態勢。
綜合體改變蘭州開發模式
元森廟灘子改造項目，萬達公館、蘭州國際商貿中心、碧桂園、鴻運·金茂……翻開蘭州各大媒體，一個個城市綜合體項目頻繁出現在字里行間。數據顯示，近兩年來，隨著飛速的城市化進程和不斷提升的消費能力，使得以萬達、碧桂園、福建東百為代表的國內眾多房產大腕開始向蘭州大舉進發。僅2013年上半年，多個城市綜合體在蘭州陸續開建，一大批城市綜合體項目在蘭州集中亮相，僅以安寧區為例，在4月舉辦的第30屆桃花會上，以商務辦公、高檔住宅于一體的海亮等多個城市綜合體項目也是閃耀登場。
“綜合體的大規模建設是城市發展的必然趨勢，是城市形態發展到一定程度的必然產物。”蘭州城建部門相關專家表示，與全國其他城市相同，蘭州城市化進程在加快，城市規模在擴張。城市人口的迅速聚集和收入層次的豐富，使得商業需求越來越大。快節奏的生活，使得人們需要專門的寫字樓、酒店、咖啡廳等高層次的場所。而土地自然而然成為城市越來越稀缺的資源，因此，發展“城市綜合體”項目，已成為城市發展必然方向。“這是由于城市綜合體的本身特性決定的，集商業、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會議、文娛、交通等城市功能空間的多項功能設施于一體的城市綜合體，被人們形象地稱之為城中城。我們不難發現，其實它是將過去城市規劃中非常分割和零散的建筑觀念以及建筑模式，以完全不同的構成形式和經營價值，重新在一個大綜合概念中進行組合，是多功能、高效率、多種物業高度集中的復合空間，更進一步講，是土地使用功能的綜合利用。過去的城市規劃理念，是單獨的居住區、單獨的文化區、單獨的商業區，不符合現代社會生活快速、高效、豐富的需求。”
事實上，我們可以從自身的角度解讀城市綜合體出現的必然。以西關商圈為例，在這里逛街后，如果想看場電影，就必須得乘車去和平飯店的東方紅影城或瑞德摩爾的紅星影院，抑或雁灘的華孚泰，無論去那座影院，乘車是必然的，無論出租還是公交，在不堵車的情況下，至少得耗費40分鐘的時間，如果逛街后還能看場電影，且其中的路程只需幾分鐘的時間，這種生活狀態無疑是人們所推崇的。因此，精明的開發商發現，單一的地產開發模式已經越來越不能滿足人們的生活居住需求，習慣于快節奏的人們需要在方便、快捷、經濟、集多種功能于一體的綜合空間里，享受高質量的生活和工作，而這也恰恰是城市綜合體應運而生的先決條件。
“綜合體的大規模建設，標志著蘭州地產開發的模式發生了根本變化。10余年來，蘭州的城市開發僅局限于零散單個樓盤、或一個小區單一性的開發模式，如今，這種開發模式已經一去不復返。”專家表示，隨著綜合體時代的到來，以政府主導、開發商參與、全社會支持，集商住、娛樂、餐飲等于一體的城市開發模式，正成為城市一個區域之內的開發，一個板塊的開發，代表了城市開發逐步成熟的過程，這其中我們從中看到更多的是城市功能的逐步完善。
一線名企紛紛登陸 蘭州已形成集群效應
“萬達廣場”一度成為城市中心生活的代名詞。3月，隨著蘭州萬達公館的開盤，人們似乎看到正在日漸走進人們生活的萬達廣場。“餐飲、超市、影院、酒店、娛樂……呵呵，購物、吃飯、品咖，均可一站式解決，真的好期待。”供職蘭醫二院的周曉雯說，讓她沒想到的是，作為商業地產龍頭的萬達集團，也給蘭州人帶來全新的生活享受。
從簽約到摘牌，從建設到公館開盤，在許多蘭州人的心目中，早已開始構想萬達廣場演繹的精彩生活。
“作為一種城市化發展中的高端形式，城市綜合體儼然成為中國各大城市主力引擎和城市形象標志。也正因如此，城市綜合體項目的前期工作，需要涉及完善的建筑設計、交通規劃、城市布局等。此外，由于城市綜合體體量巨大，后期的招商、運營和管理相對復雜，這就要求開發商有雄厚的資本實力和豐富的運營經驗，以及強大的抗風險能力。”市城鄉規劃院表示。
數據顯示，一個城市70%左右的住宅都是由開發商來完成的，而政府主要是支持和引導。因此，開發商的選擇無疑是最為重要的。引進資金實力雄厚、具有豐富開發經驗的知名品牌開發商，進行大規模的成片開發不僅僅是值得借鑒的模式，似乎也是可行而必須的方式。
聚焦蘭州城市綜合體項目，我們不難發現，除鴻運·金茂項目為本土開發商外，萬達廣場、紅星美凱龍、福建東百蘭州國際商貿城、碧桂園、綠地集團等，均為外地知名房產大腕，他們不僅帶來了大量的資金，更帶來了先進的理念。“事實上，這些國內著名房企在綜合體項目的開發上已經有了相當成熟的經驗，在全國更不乏精彩樓盤。以中國商業領軍品牌——萬達集團為例，數十年間，其所到之處，無論是城市中心、副中心，還是城郊接合部，都一躍成為新的城市中心之一，萬達雄厚的實力及強大的造”心“能力不僅深受業界認可，更成為全國各地政府競相邀約的對象”。
“在城市化迅速推進的大背景下，城市建設尤其是城市綜合體開發，代表著城市新區的開發和舊城品質的提升改造。一個城市發展的好不好，政府起了主導作用。”有專家表示，大量綜合體進入蘭州，是蘭州市委市政超前謀劃，更新思維，創新理念的一種戰略性目光。
“城市綜合體，對于提升城市品位、帶動城市發展有著舉足輕重的作用。這個項目將開啟蘭州城區建設的新模式”。2010年“蘭洽會”上，城關區政府和商業地產企業“大連萬達”正式簽約時，蘭州市委副書記、市長袁占亭在簽約儀式上做出如上評價。
政府主導，房產商參與，全社會支持
袁占亭將引進城市綜合體的招商概括為“頂天立地”。“所謂‘頂天’，就是把高水平的商業地產引進來，以提升高端消費層次；而‘立地’，就是從民生角度出發，讓普通市民也能從中獲得休閑、購物的享受。”
無論是碧桂園、抑或鴻運·金茂、萬達廣場，蘭州國際商貿中心，蘭州城市綜合體發展中的每一步，都離不開政府職能部門的鼎力支持，從日常工作到區域規劃，從督查項目開發進展，到解決項目發展難題，最大限度的政策支持，為項目的順利建設開辟出一條綠色通道。
以蘭州市碧桂園項目為例，從項目引進到修建性詳細規劃通過專家預審論證，再到成功摘牌，在蘭州的重點項目建設中，其受到了密集地熱切關注，從省市各級政府的領導，到街辦的工作人員，幾乎每天都注視著它的成長。
政府主導，房產商參與，全社會支持，成為蘭州綜合體迅速推進的主要動力。
蘭州房地產協會相關負責人表示，城市的活力來源于消費、稅收和就業。一個成功的綜合體，不僅能對周邊的區域價值起到很大的拉升作用，而且包括稅收，尤其是人們的消費。其次，具有專業、超前、個性化的業態規劃，這是城市綜合體一個很重要的元素。
“一個不容忽視的事實是，無論是舊城改造建設，還是新區整體開發，包括商業、產業、住宅等多種業態的組合開發，給政府帶來的不僅僅是城市形象的提升，更重要的是持續的就業和良性需求。屬于政府引導下的區域綜合體開發行為，在以經濟效益最大化的同時也要兼顧到社會效益，項目在操作時要關注物業價值及社會價值的提升。因此，綜合體建設項目不僅要建筑品質過硬，設計規劃過硬，更重要的是能夠有能力招攬到企業，能夠綜合提供住宅商業和服務的提供商，帶來就業、帶來稅收。”房產協會表示，目前，即使對于本地等成熟的商業開發商而言，在蘭州運營好一個城市綜合體也并非易事。因為商業地產本身就是一種風險鏈，如果其中一個業態失敗了，就可能影響其他的業態，進而影響城市綜合體的整體成功。
建設密度應與城市經營發展相結合
“城市綜合體開發已成為國內城市開發建設的重要途徑，蘭州也不例外。需要指出的是，城市綜合體建設離不開超前的規劃建設理念與有效的運營管理。一個成功的城市綜合體，也存在著很多系統性的條件和風險。”蘭州市規劃局調研員，專家辦副主任李朝陽表示，城市綜合體的建設應該要跟這個城市的經營發展、人口、數量、素質消費結合起來考慮。應與相關規劃相協調，通過總量、結構和布局調控，促進城市建設的和諧發展。
在李朝陽看來，有些商業綜合體建筑密度過大，不依據城市規劃，這樣的綜合體肯定會給城市帶來副作用，其在建設期間對經濟肯定有一定的提升作用，但人們更應該看到長遠利益。從城市規模和空間結構來說，先要進行城市總體布局研究，什么地方需要，什么地方適宜，要做到充分調查；地方定了，就要進行城市綜合體的設計，謹慎做好綜合體功能分區，根據城市的經濟容量來綜合運用土地和適當的區塊劃分。
“綜合體建設體量應該有所控制，不是越大越好，而且應有高效的交通網絡做基礎，大規模的交通系統為先導。有的城市綜合體達到幾十萬平米甚至上百萬平米，這樣大的集商業金融、文化娛樂、辦公住宅以及餐飲等于一體，對于城市的影響是很大的，一個需要有交通支撐，暨周邊的交通是不是能跟上，軌道交通能不能和綜合體之間實現零換乘，地鐵口和地下商業能否有效銜接。”李朝陽說，其次，產業能否支撐，周邊城市功能是否配套。城市綜合體，要求有發展程度相當的地區經濟水平，產業結構和生產要素的集聚。一個超大規模的商業設施，如果沒有經濟支撐，建成后，該怎么辦？
“以蘭州最早的工貿民百鐵路局商圈為例，原來運營非常好，但有了亞歐商廈以后，對他們沖擊很大，有了國芳百貨以后，這個商圈基本就消失了。對于蘭州來說，商業的量基本上是一定的，每年增加不多，隨著各區塊的開發改造，商業面積在大量增加。商場的量增多，商場的代謝也在加快。一些商場起來了，勢必會有一些商場倒閉，簡單地說，城市綜合體為城市增加多少就業崗位，但也要看到，一些倒閉的商場同時也會帶來失業。因為城市綜合體的檔次還是比較高，其運營成本也相對較高。根據商業設施的更新升級換代建設一些適合本地區消費水平的商業酒店娛樂文化設施更為科學。”李朝陽同時表示，近幾年，“城市綜合體”作為一個新事物漸入蘭州人的視野，但從其發展來看，溯及中心商務區已有近百年的歷史，以新的概念在甘肅蘭州提出來，會不會成為蘭州商業地產的主力軍，還有待于后期觀察。蘭州優勢產業不多，規模又不大，外地的商品運來，全部依靠本地人區域消費是否能完全消化；商業資源或者是品牌資源的相對匱乏，也使得很多城市綜合體同質化競爭非常嚴重。
與自然生態融合 我們所堅持的也是我們要拿來的
此外，綜合體不能按老樣子搞，要創新進步：以保護生活環境，提升城市形象為目的，以人為中心，生活適宜，不擁堵，不降低效率為根本；從可持續發展角度，應發展綠色綜合體。從城市格局、周邊配套等考慮，綜合體應適應城市特色，延續城市歷史發展脈絡，蘭州是個內陸型城市，和南方海邊貿易城市不一樣；從城市經濟結構，企業產業特點，綜合體在一定程度上反映了區域經濟的發展水平，是一個對外開放的窗口，不能只是一個簡單的地標。
事實上，一個城市中心片區建設一個城市綜合體就可以了。要少而精，吸取其他城市的建設經驗，進行用地平衡，縮小晝夜人口差別，減少交通流量；注重人性空間的塑造，相間宜人的公共綠地景觀，達到人與自然的貼近；立足生態優先，四季綠樹和水體小品景觀，使現代商務與自然生態融合。這個目標較高，但是我們所堅持的，也是我們要拿來的?！∮浾?張小燕
(責任編輯：鑫報)
